Předčasné splacení hypotéky od 1.9.2024

S platností od 1.9.2024 jsou přesněji určeny podmínky, za jakých bude probíhat výpočet tzv. účelně vynaložených nákladů, když chceme splatit svůj hypoteční úvěr mimo datum dohodnuté fixace úrokové sazby ve smlouvě.

V původním znění zákona o spotřebitelském úvěru byla tato problematika tak trochu slepým místem a podle toho to vypadalo v praxi. Měli jsme možnost vidět případy, kdy klient dostal na vyčíslení zůstatku úvěru drakonické sankce, nebo kdy odešel od stávající banky ke konkurenci se symbolickým poplatkem 500 Kč za vyhotovení výpisu. Spory mezi spotřebiteli a bankami či stavebními spořitelnami ohledně výše účelně vynaložených nákladů se v některých případech dostaly i před soud a pod drobnohled regulátora - České národní banky, a ta následně ukládala finančním institucím sankce v řádech milionů i desítek milionů korun.

Splacení hypotečního úvěru

smlouvy uzavřené od 1.9.2024, nebo kde proběhlo fixační období po 1.9.2024

Možnost bezpoplatkového předčasného splacení hypotéky je v těchto případech:

• v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru,
• po vypršení fixace úrokové sazby,
• do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou,
• v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.
• vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta),
• prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

Bezplatné částečné splacení až čtvrtiny původně sjednané výše hypotéky každý rok při výročí smlouvy zůstává beze změny.

V případech, kdy budou uplatněny účelně vynaložené náklady, tak výše účelně vynaložených nákladů bude stanovena na základě tzv. úrokového rozdílu a administrativních nákladů.   

Administrativní náklady mají zákonem stanovený limit na maximálně 1.000 Kč.

Úrokový rozdíl znamená rozdíl mezi tzv. smluvním úrokem (úrok, který vidí klient ve své úvěrové smlouvě, přesněji celková suma peněz, které by klient zaplatil na úrocích do konce fixace) a tzv. referenčním úrokem (suma peněz, které by klient zaplatil na úrocích pokud by byl jeho úvěr úročen referenční sazbou určenou Českou národní bankou).

Díky pozměňovacímu návrhu v listopadu 2023 je maximální výše snížena z původních 2% na celkový limit náhrady na nejvýše 1 % z předčasně splácené částky.

Volně přeloženo...

Pokud budou referenční sazby vyšší, než sazba klienta, tak klient bude platit pouze administrativní náklady (max. 1.000 Kč). Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem vychází záporný a klient nic nedoplácí.

Pokud budou stávající sazby nižší než sazba klienta, pak úrokový rozdíl bude klient bude doplácet. Maximálně však do výše 1 % z objemu mimořádné splátky.

Referenční úroková sazba

Ministerstvo financí České republiky vydalo ve své Tiskové zprávě následující komentář:

"Novela zákona o spotřebitelském úvěru upřesňuje pravidla pro předčasné splacení hypotéky v průběhu doby, po kterou je fixována úroková sazba. Cílem novely je nastavení vyvážených podmínek spravedlivých pro všechny spotřebitele. Schválený návrh proto důsledně rozlišuje, zda má spotřebitel pro splacení hypotéky oprávněný důvod (jestli se nachází ve složité životní situaci), nebo je motivován pouze finanční optimalizací (přechodem k jiné bance za nižšími úroky).

Návrh jednoznačně stanoví, jakou náhradu může banka požadovat při předčasném splacení hypotéky během fixace. V takovém případě vzniká bance právo na limitovanou náhradu administrativních nákladů a části ušlých úroků (úrokový rozdíl). Tento rozdíl představuje souhrn úroků, o které banka přijde při předčasném splacení u dané smlouvy do konce doby fixace, snížený o úroky, které by banka získala z poskytnutí nového obdobného úvěru. Jedná se tak o obdobnou úpravu, kterou uplatňuje celá řada dalších členských států EU (např. Německo, Španělsko, Nizozemsko, Švédsko, Finsko, Dánsko, Irsko). Novela stupňuje výši limitu náhrady podle počtu let zbývajících do konce fixace (maximálně 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace) a současně snižuje celkový limit náhrady na nejvýše 1 % z předčasně splácené částky.

Nadále přitom platí, že v případě složitých životních situací má spotřebitel právo na předčasné splacení zdarma. Spotřebitel má již dnes možnost bezpoplatkového předčasného splacení hypotéky v těchto případech:

• v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru,
• po vypršení fixace úrokové sazby,
• do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou,
• v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nově se možnost předčasného splacení bez poplatku bude vztahovat také na případy:

• vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta),
• prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

Spotřebiteli nadále zůstane právo na bezplatné předčasné splacení až čtvrtiny původně sjednané výše hypotéky každý rok při výročí smlouvy.

Nová pravidla se použijí na nové úvěrové smlouvy (tj. smlouvy sjednané po 1. 9. 2024), u těch běžících se použijí jen na ta předčasná splacení, k nimž dojde během fixace sjednané až po datu účinnosti této části novely (tj. až po 1. 9. 2024).

Součástí novely zákona o spotřebitelském úvěru jsou také doplnění a upřesnění stávající úpravy posuzování úvěruschopnosti žadatele o úvěr. Nově se staví najisto, že pro ověření informací o výdajích spotřebitele může banka nebo nebankovní poskytovatel úvěru využít i automatizované modely. Dále se zpřesňuje rozsah údajů, na základě kterých má poskytovatel úvěruschopnost spotřebitele posuzovat."